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社会新闻

放在广钢新城、大梁、花都的3宗地块正式开始拍戏,分别坐落于咸阳东环街、白云新城、天河金融城

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广州土地出让金额在2017年突破了千亿大关,2018年达到1333.4亿元。在整体土地拍卖市场走向竞配建、竞自持阶段的同时,高价地的去向愈加引发业内关注。

年末土拍盛宴今日开启。

昨日下午,广州再度迎来土拍高峰,4宗地块同时开拍,分别位于番禺东环街、白云新城、天河金融城。
1、番禺…

以“中心区3.5万元/平方米以上,外围区2万元/平方米以上”扣除竞配建部分的实际楼面价为“高价地”标准,近三年广州共计拍出17宗符合标准的高价地。盘点追踪可以发现,现阶段已有10宗地成功转化成项目入市,占比59%;广州高价地平均售价比拿地价格高87%,与传统测算盈利方式“高100%-120%”存在一定距离。部分位置偏远、区位条件一般的高价地,售价与成交楼面价对比增幅不足70%。

下午3点,位于广钢新城、番禺、花都的3宗地块正式开拍。

昨日下午,广州再度迎来土拍高峰,4宗地块同时开拍,分别位于番禺东环街、白云新城、天河金融城。

也就是说,高价地项目整体入市步伐较慢;平均来看,实际项目售价与拿地的实际楼面价相比,增幅并不高。

其中,2019年“第一宗流拍地”番禺易兴地块卷土重来,对比地块之前超3.3万元/㎡的起拍价,本次挂牌起拍价仅2.4万元/㎡,降了近1万元/㎡。

1、番禺东环街易兴DHJ15-01,番禺最贵地块竟然没人要!流拍了!

盘点

拍地结果

2、金融城起步区AT090946,定向出让,定向城市商业银行,大湾区内8个及以上城市有分支机构。最终底价成交,被广东华兴银行股份有限公司广州分行以9.77亿总价拿下,折合楼面价约16960元/平;

入市项目集中在白云和番禺

广钢新城AF040225-A地块

3、白云新城AB2906009地块,定向出让,定向金融公司。最终底价成交,被广州白云金融控股集团有限公司以6.1亿总价拿下,折合楼面价约13902元/平,地块须建设白云金融总部集聚区。

广州中原研究发展部统计发现,近三年广州拍出的高价地主要集中在荔湾广钢、海珠西部、白云新城以及新市一带以及番禺南村万博。

在1个多小时,长达45轮竞价的漫长厮杀后,这一宗热门地块被广东保利以261685拿下,折合楼面价33840元/㎡。

其中,最受关注的是番禺易兴宅地,号称“未开拍先称王”。地块起拍楼面价高达33837元/平,这也是广州起拍楼面价首次突破3万大关,创下有史以来最高记录。这意味着,易兴地块未来产品售价至少要在6万/平以上才能回本,是周边楼盘售价的1-2倍。

已入市的高价地板块集中于白云新城、新市以及番禺南村万博。白云、番禺高价地普遍集中在楼面价3-4万元/平方米的区间,随着近年区域发展,整体价位已到位,如:番禺华南、南村优质二手单位单价已达4.5万元/平方米,加上万博CBD投入使用、长隆旅游产业扩张等利好带动,新房售价5-6万元/平方米。

番禺易兴DHJ15-01地块

没有金刚钻,不揽瓷器活。如此高价,直接导致地块开拍前报价数量较少,但谁也没想到,开拍口,易兴地块竟然直接流拍!

番禺区高价地板块售价偏高

这一块降价出售的“回锅肉”,最终被广东保利以554474万元+20%自持拿下,折合楼面价24268元/㎡。

地块环境:与火烧岗垃圾场直线距离仅约1.5公里

广州高价地平均售价比拿地价格高87%,与传统测算盈利方式“高100%-120%”存在一定距离。部分位置偏远、区位条件一般的高价地,售价与成交楼面价对比增幅不足70%。但番禺区地块的南村镇南草堂村地块、官堂村地块一、地块二均远高于平均,这与近三年来,番禺特别是华南板块近几年宅地供应并没有太多相关。这些地块面积虽小,但符合被建成别墅或低层洋房的条件。

花都莲山北路西侧G08-HS04一期地块

网易房产实地踩盘发现,易兴地块西侧是新光快速路,北侧不远处为广明高速和金山大道,东北侧为金山工业园、东南侧是里仁洞村。

番禺区南村镇南草堂村地块平均售价比拿地价格高160%,格外瞩目。南草堂村地块于2016年11月25号由中国五矿集团以总价32944万元、竞配建面积6750平方米拍下。

3点一到,该地块就被广州宝信以187182万元底价拿下,折合楼面价12618元/㎡。

该地块目前被主干道、工业园、城中村包围,长满杂草,围墙周边有垃圾堆放,墙边还有污浊积水,东北侧有高压线经过。

南草堂村地块属于华南新城板块,为居住用地,土地面积30662平方米,可用建设用地面积17306平方米,容积率1.01,是市场少有的低密度地块。伴随其临近的地铁7号线与万博商圈的成熟,促成该地块相对适合打造高端低密度别墅项目。

降价近1万元/㎡ 禺易兴地块“大甩卖”

此外,地块与火烧岗垃圾填埋场直线距离不足2公里。这是广州三大垃圾场之一,也是广州南部最大的垃圾填埋场,不仅对万博板块有影响,还影响到市桥北的富豪山庄、招商金山谷以及即将出让的易兴地块等片区。住在里仁洞的居民表示,现在已经好很多,夏季雨后偶尔才会闻到异味。

而官堂村地块的交通、区位优势比较明显,位于万博商圈中心区域,北临番禺区主干道兴南大道,南侧即是已经开业的番禺万达广场。

之前的番禺东环街易兴DHJ15-01地块可谓荣誉加身,作为广州史上最高姿态入市的地块,以一己之力开启了广州起拍楼面价3万+时代。

配套:交通出行靠自驾,无地铁,公交只有1路车

白云区部分地块实际项目售价未见涨

但是由于价格过高,在6月份惨遭流拍,在本次回炉重拍,以全新的姿态入市。

该地块靠近新光快速路、金山大道、广明高速等番禺主干道,能快速接驳南沙港快速、新东高速等,10分钟内可到达汉溪长隆、15分钟左右可到番禺万博和思科智慧城。

白云区虽然高价地项目集中,但是部分地块售价相对无涨幅,例如:白云区石井镇石潭路444号地块的单价溢价率为37.3%。此外,番禺区易兴工业园原安美防火塑料制品有限公司地块仅为17.7%。

最明显的是面积的改变,从原来的46446㎡总占地面积,扩充至131906㎡。宗地的计容建面从更36934.57㎡增加至244477㎡,翻了近7倍,此外,起拍楼面价也从33838元/㎡降到了24268元/㎡,降了近1万元/㎡。

放在广钢新城、大梁、花都的3宗地块正式开始拍戏,分别坐落于咸阳东环街、白云新城、天河金融城。地块东北侧约500米处有个小型公交总站,仅有1路公交,可以接驳地铁3号线市桥站。

以白云区黄石西路鱼苗场地块为例,该地块位于白云区京广铁路以东,黄石西路以北,处于白云新城5公里辐射圈内。距离地块最近的公交站是小坪桥口站。3公里范围内无地铁站,最近的为萧岗地铁站,乘坐公交约30分钟。而规划中的8号线北延段距离项目也有2公里,交通通达性较弱,周边只能依赖公交和私家车出行。黄石西路、机场路多货车、大客车往来,不利于白领上下班通勤;并且地块附近一带沿街分布着五金建材等店铺,生活配套不够完善,周边优质教育资源也较为匮乏。因此,该地块的单价溢价率仅为42.4%。

值得一提的是,根据公告,当有两个或两个以上竞买人参与竞价时,竞买方式直接跳过竞价,采取竞自持+摇号方式出让,起拍价就是地块的最终地价。

若前往3号线汉溪长隆站,车程大约8分钟;未来地铁22号线设站在祈福新村,距离该地块也不近。目前,暂无其他地铁路线经过该地块。

长岭居板块近两年成交热度颇高

番禺易兴DHJ15-01地块位于番禺总部地带,临近万博商圈,地处里仁洞村、金山工业园以及新光快速路之间,周边生活配套主要以村级配套或楼盘底商配套为主,其中,大型的商业配套主要集中在2-3公里开外的祈福、万博商圈。

商业配套方面,地块对面就是宜家,但周边配套较为低级,仅有超市、药店、快餐店等村级基本设施。

长岭居CPPQ-A2-1地块以240.9%的单位溢价率居高。该地块附近学校资源较多,包括长平小学分校、岭头幼儿园以及南方中英文学校。作为目前黄埔区主要的一手“供货大户”,长岭居板块近两年成交热度颇高。

教育资源方面有里仁洞小学、华南碧桂园小学、香江育才实验学校等多所优质学校坐落,可满足业主子女的教育需求。

容积率低 未来或打造为别墅

该地的容积率极低,仅1.0-1.5,且周边山景资源丰富,环境优美,靠近泰康之家粤园以及干部疗养院,适合打造高端住宅,将会形成主打“山水宜居”的片区。交通方面,该地块目前该地出行多依赖公交,周边公交站点较多,自驾较为方便,距离地铁21号线长平站三公里。

交通方面,番禺易兴DHJ15-01地块所在区域道路交通便利,邻近新光快速路以及广明高速,可接驳南沙港快速、东新高速等,可贯穿万博、市桥、思科等多个重点规划商圈。

地块容积率仅为1.2,大部分面积限高24米,这意味着未来开发或以低密度的高端产品,如联排、叠拼为主。

观察

目前,公共交通方面则略显不足,只能通过公交接驳地铁,但未来区域规划有22号线祈福新村站,待地铁建设完成后,可填补板块通勤配套不足现状。

易兴地块所处位置大盘林立。地块南侧钟村板块有祈福新村、金山谷、富豪山庄三个大盘,目前均价集中在2.5-3.2万元/㎡,一手主要为祈福缤纷汇,价格为4.5万元/㎡。

高价地项目入市速度较慢

楼市方面,地块周边大盘林立。地块西侧钟村板块有祈福新村、富豪山庄等成熟社区,二手均价集中在2.5-3万元/平左右,一手主要为祈福缤纷汇,价格为4.5万元/平。

中原研究发展部认为,该板块“旺中带静”,1公里覆盖天安创意园,3公里内覆盖汉溪长隆地铁站、万博商务区,东南侧5公里为市桥商圈,生活、教育配套完善。此外,目前在建的22号线将设祈福新村站,填补板块通勤配套不足现状。

高价地项目整体入市速度偏慢,仍有超4成高价地项目尚未入市。根据对2016-2018年出让的17宗高价地,10宗地转化项目入市,占总量59%;未入市项目7个,占41%。

广州中原研究发展部

据了解,未入市高价地多集中在荔湾、海珠两区。主要原因为两区2016-2017年期间出让多宗楼面价达4万元/平方米以上的高价地,估算盈利售价在7万元/平方米以上,与现时周边5-5.5万元/平方米的售价相比,价格尚未到位,因此需要放缓开盘节奏,待价格到位后再入市。

年底房企正处于“回款冲刺期”,加上下半年以来融资渠道一再收紧,部分房企资金流动相对紧张,今年9月、10月楼市走势未如理想,房企拿地态度更加审慎。

广州中原研究发展部表示,由于当前广州整体楼市处于“买方市场”,高价地入市对周边项目“提价”刺激相对有限,绝大部分周边项目只能以高价地项目促进自身成交,不敢随高价地入市而提价。如“十一”期间调研广钢板块,葛洲坝紫郡府销售人员称待年底保利推出“标杆地”项目,会考虑推出售价较高的单位,但不会因为保利高价项目入市而借机涨价。

其次,该地块配建要求高(1.6万平方米的政府房源,配备相应车位数量,大面积绿地、公路配建等),无形中增加建造成本,加上,易兴地块北侧部分(地块一)整体限高仅24米,对于建造设计、产品定位上存在一定难度。

纵观2016-2018年高价地出让,除高溢价外,普遍存在大面积配建、部分自持等成本;从区位条件来看,部高价地分周边配套、环境、规划发展并不理想,高端购房者对其关注度一般。

此外,本次出让地块仅“起跑价”已处于2万+高位,意味着即使地块以底价成交,未来产品售价将在4.5-5万/㎡左右,高于周边一二手楼盘售价的50%-100%。

从目前市场运行环境来看,大部分高价地未能以理想盈利售价出售,要获得成交,必须采取小幅价格让利,从今年1-9月成交情况来看,这些项目的整体成交表现一般,加上购房者对中心区二手优质单位的关注,部分位置偏远、缺乏区域规划利好的高价地前景仍存在不明朗因素。

广钢再推优质宅地 封顶楼面价40817元/平

业内认为,目前房地产行业融资呈现收紧态势,房企融资压力大;市场方面,预计广州楼价将长期保持平稳态势,假如房企依然抱着“一掷千金”夺地的心态,将影响其资金运转速度、加大资金压力。

根据《2019年供地蓝皮书显示》,2019年广钢新城仅计划供应2宗商住地。

许蕾

即本次挂牌的AF040225-A以及4月由中海夺得的AF040225-B,地块的稀缺性不言而喻。

卢琳绵

该宗地采用限地价+竞自持+摇号的竞拍方式,最高限制地价为315644万元,封顶楼面价40817元/平。

编辑: 许萌萌

根据地块出让要求,竞得人须按规划要求配建地块外的中小学用地,建成验收合格后无偿移交给广州市荔湾区政府有关部门。

地块享受广钢新城配套,但离地铁较远,距离最近的地铁站鹤洞直线距离都要1公里以上。

广钢板块目前在售一手价格集中在4.9-5.2万元/㎡之间,但部分高价地转化项目已突破至5.7万元/㎡,随着未来4万+地价的“标杆地”入市,广钢一手价格或将冲击6万/㎡关口。

目前,距离地块较近的楼盘为保利和光晨樾、保利东郡、珠江金茂、葛洲坝紫郡府等,价格集中在4.8-6万元/平左右。

广州中原研究发展部

十一期间,部分广钢项目正酝酿“调价”,尤其今年第四季度部分标杆项目即将入市。

因此,“缺货”+“高价地项目入市在即”+“土拍热”或将带动板块价格变动。

面对板块缺货,广钢板块发展日趋成熟等积极因素刺激,成为本轮出让中各路房企重点关注对象其实并不意外。

融创文旅城旁,周边一手均价2.8万元/平

该地块为花都区花山镇莲山北路西侧G08-HS04一期地块,用途为二类居住用地(R2),挂牌起价约18.72亿元,折合楼面价12618元/平。

地块西接文化旅游城,与花都儿童公园相邻,距离广州融创文旅城1公里左右,与地铁9号线马鞍山公园站相距约5公里。

地块近平步大道、凤凰路,交通便利,拥有黄冈实验小学、石岗小学、长岗中学等丰富的教育资源。

图源:克而瑞广州区域

值得一提的是,该地块公共服务和地块配套包括垃圾压缩站、变电站、公共场所、综合医院、社区卫生服务中心社区卫生服务站、消防站、派出所、燃气设施和燃气抢险点、公交首末站、老年人福利设施、党群服务中心、幼儿园、小学等设施。其中,配套幼儿园建筑面积为3240平方米,将设置12个班。

房价方面,目前与地块邻近的融创文旅城住宅价格为2.8万元/平,地块以南花都湖、花都区府等近地铁板块价格在2.7-3.3万元/平左右。

图源:克而瑞广州区域

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